רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן, במרבית המקרים, מתבצעת לפני התחלת בניה או במהלכה (בשפה ציורית "על הנייר"), בשונה מדירת יד שניה.

חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 והתקנות מכוחו,  מציבות בפני "המוכר" שורה של הוראות שעליו למלא ולקיים במסגרת התקשרות עם קונה למכירת דירה, לרבות איסורים ועונשים.

על מה עלינו לשים דגש בהסכם לרכישת דירה חדשה "על הנייר", מקבלן?

ראשית, בררו על הקבלן שאיתו אתם מתקשרים, איכות הבניה, מי הקבלן המבצע (זה שבפועל יבנה את הבניין/הפרויקט), דרשו נתונים מהקבלן לגבי הפרויקט, מס' הדירות בבניין, מס' קומות, האם הפרויקט בליווי, מי נותן את הליווי (תאגיד בנקאי או מבטח), מה כלול בתמורה (חניה אחת או שתיים, מחסן וכו'), מה כלול במפרט, מה יבנה בבניין נוסף לדירות (מועדון דיירים וכו'), צפי קבלת היתר בניה (ככל שטרם התקבל), האם בכוונת הקבלן להקים בניין/ים נוספים כשלב ב' או ג' (צפיפות, דרכי גישה, כניסה ויציאה, עומסי תנועה, מטרדים וכו') ובררו במנהל ההנדסה הרלוונטי, על ולגבי תוכניות מתוכננות/צפויות במתחם הרלוונטי, על מנת שחלילה לא תופתעו בעתיד לבוא ממה שיבנה או עלול להיבנות מול מרפסת דירתכם.

שנית, דרשו מהקבלן סט מלא את חוזה המכר (הכולל את החוזה, מפרט ותוכניות המכר). עברו על המפרט והתוכניות וככל שמצאתם את הזמן והיכולת לעבור על 30 או 40 עמודי חוזה (במקרה הטוב), סמנו את מה שלא ברור/לא מובן, שבו עם עורך הדין שלכם והעלו רשימת הערות להתייחסות הקבלן.

לאחר שקבלתם את התשובות וקבלתם החלטה להתקדם בעסקה, עורך הדין שיעמוד מולכם, הינו עורך דין של הקבלן, וחשוב שעורך מטעמכם, ייצג אתכם להבטחת זכויותיכם (ראו בהמשך).

לפני או תוך כדי בדיקת חוזה המכר, רצוי להוציא תדפיס רשם חברות של החברה הקבלנית, לבדיקת מס' החברה, רישום השעבוד לטובת התאגיד המלווה ושאר ההערות/שיעבודים הרשומים, ככל שרשומים לטובת צדד ג' וכן לבדוק באתר רשות המיסים, האם ניתן לחברה אישור לפי טופס 50 (היינו מכירת הדירה פטורה מתשלום מס שבח ונתונה לשומה לפי פקדת מס הכנסה. ישנם 3 סוגי אישורים, אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני).

לחוזה המכר, יצורפו מפרט, תוכניות מכר ואוגדן/חוברת הוראות תחזוקה ושימוש במתקני הדירה.

דגשים עיקריים:

יש לוודא שהמפרט מלא, שלם ומדויק וכל שינוי/תוספת/ויתור של איזה פריט אמור קבל ביטוי בגוף המפרט או בנספח הערות, אשר יצורף כנספח לחוזה המכר (המפרט כולל בין היתר, מחירון זיכויים, שינויים ותוספות).

ההצמדות לדירה – החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ויוצמדו לדירה שרכשתם (כולל סימון מס' החניה והמחסן) והחלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לדירה.

התמורה: התמורה כוללת את כל התשלומים שעליכם לשלםלקבלן ובנוסף הצמדה למדד תשומות הבניה (יש לשים לב לתיקון לחוק המכר – הצמדת מחיר הדירה למדד, אשר התקבל בחודש יוני 2022, סעיף 5ג' לחוק המכר (דירות)), לפיו "צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו". כלומר רק 40% מהתמורה תוצמד למדד תשומות  הבניה.

ליווי פיננסי

בהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974, נאסר על המוכר לקבל מהקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהתמורה, אלא אם (במרבית המקרים) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון התמורה (למעט רכיב המע"מ), או ביטח את עצמו אצל מבטח.

התאגיד המלווה יפיק פנקס שוברים אשר יימסר לקונה על ידי המוכר וכל תשלום בהתאם ללוח התשלומים יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס שוברים ובאמצעותו בלבד(!).

התשלום באמצעות השובר, מהווה הוראה בלתי חוזרת מהמוכר לתאגיד המלווה, להמציא לקונה ולטובתו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בסכום ששולם, למעט רכיב המע"מ.

על מוכר הדירה לפנות לתאגיד הבנקאי או למבטח בדרישה שימציא הודעה בכתב, וזאת תוך 30 יום ממועד התשלום הראשון ששילם הקונה באמצעות פנקס השוברים – אם הערבות הינה בנקאית או פוליסת הביטוח, בנוסח מובנה בתוספת, לפיה השעבוד או ההתחייבות לשעבוד שנתן ע"י המוכר לתאגיד המלווה (לצורך המימון לפרויקט/חשבון הליווי), לא ימומש מתוך הדירה ורישומם יימחק.

על התאגיד הבנקאי או המבטח למסור למוכר את ההודעה תוך 30 יום ועם קבלת ההודעה על המוכר למסור אותה לקונה. בשפה המשפטית הודעה נקראת התחייבות לשחרור משעבוד (מסמך חשוב מאוד).

תנאי מתלה להוצאת היתר בניה

ככל שבמועד חתימת ההסכם, טרם הוצא היתר בניה לפרויקט, יש לעגן תנאי מתלה לעסקה, לפיו, במידה שתוך פרק זמן של כשישה חודשים לא יוצא היתר, אזי החוזה בטל ומבוטל וכל תשלום ששולם למוכר (או בנאמנות לעורך הדין של המוכר), יושב לקונה וכן יחתמו תצהירי ביטול לרשויות מיסוי מקרקעין לביטול העסקה.

יש לוודא מועד מסירת החזקה בדירה ותשלום פיצוי בגין אחור

נוכח תיקון 9 לחוק המכר (פיצוי בשל אחור במסירה), יש לעמוד על מועד מוגדר ומדויק למסירת החזקה בדירה לקונה, וזאת לאחר שהתקבל אישור אכלוס או תעודת גמר וכן לעגן את סעיף הפיצוי בגין האחור במסירה (סכום דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה).

השתתפות בהוצאות המשפטיות

הסכום המירבי של ההוצאות המשפטיות – שכ"ט עורך הדין המייצג את המוכר ואת הקונה בעסקה, נכון לשנת 2024, נעמד על סך של 5,575 ₪, וזאת עבור ביצוע רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובכלל זה רישום בית משותף ורישום הדירה כחלקת משנה במסגרת רישום הבית המשותף.