חוזה מכירה ורכישת דירת מגורים
במאמר זה, אתמקד בדיקות שיש (חובה) לבצע במסגרת התקשרות לרכישת נכס מקרקעין (אם כי הרשימה אינה ממבצה).
רכישת דירה יד שניה
מקום שהזכויות רשומות בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע שהרישום במרשם מהווה ראיה חותכת לתוכנו.
כאשר עוסקים בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין (זכות קניינית), הפומביות (חובת הרישום) תיעשה בדרך של רישום בלשכת רישום המקרקעין, בניגוד למיטלטלין או לזכויות חוזיות (כגון: נכס שרשום בחברה משכנת), שהן נושא לרישום ברשם המשכונות.
בכל עסקה, לרבות בשלב של עריכת חתימת זיכרון דברים, כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, יש להוציא תחילה נסח לברור רישום הזכויות, לרבות, זהות הבעלים/חוכרים רשומים, הצמדות, הערות אזהרה (חיוביות ושליליות), הערה בדבר מבנה מסוכן, משכנתאות, צווים שיפוטיים ומנהליים, הערות לטובת הוועדה המקומית, הפקעה ועוד.
ככל שהבניין נרשם כבית משותף, יש להוציא את תיק הבית המשותף (הכולל את התשריט הבית המשותף, צו הרישום והתקנון (ככל שקיים תקנון מוסכם)), וכן להזמין את תיק הבניין ממנהל ההנדסה הרלוונטי לבדיקת מצבו התכנוני.
במקרים רבים, וכך מומלץ מאוד, לשכור שירותי שמאי אשר יוציא את יוציא את תיק הבניין ויבדוק את היתר הבניה, התאמת ההיתר לבנוי בפועל, חריגות בניה, זכויות בניה, היטלים – השבחה ופיתוח, התוכניות החלות, ועוד.
ככל שיש כוונה ליטול משכנתא, הבנק למשכנתאות יוציא אף הוא שמאי מטעמו, בין היתר לבדיקת שווי הנכס לצורך מתן ההלוואה.
ככל שמדובר על בניין לשימור, חשוב לקבל את כל המידע הרלוונטי מהמחלקה לשימור מבנים ואתרים.
תוך התקדמות בהליך הבדיקות, יש לקבל מצד המוכר את הנתונים לצורך בחינת חבות המס, ככל שקיימת, לצורך הבטחת קבלת אישור מס שבח לרישום הנכס על שם הקונה.
בצד המוכר, לעיתים, חשוב ורצוי לבצע בדיקה מקדימה לפני התקשרות בהסכם, לבירור חבות המס ואפשרות עריכת תכנון מס לגיטימי באמצעות יועץ מס או עו"ד מתמחה בתחום.
ברכישת נכס הרשום בבעלות חברה, בנוסף לבדיקות שלעיל, רצוי לבדוק במרשם רשם החברת רישום שעבודים הרשומים על זכויות החברה לטובת צדדי ג'.