העיקרון המנחה בעסקאות במקרקעין הוא, כי עסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום.
במילים אחרות, הקניין בנכס יכול לעבור ממוכר לקונה רק עם הרישום.
עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשיית עסקה, שהיא במהותה זכות חוזית/אובליגטורית.
טול מקרה בו אדם הינו בעלים יחדיו עם 3 אחיו ב – 8 נכסי מקרקעין בחלקים שווים (25% כל אחד); אותו אחד התקשר בהסכם מכר והתחייב למכור לאחיו את חלקו בכל הנכסים שבבעלות המשותפת, אך נפטר בטרם הסתיימה ברישום העברת זכויותיו באותם נכסי מקרקעין על שם אחיו בלשכת רישום המקרקעין; זכויותיהם האובליגטוריות של האחים לא השתכללו לכדי קניין.
הערות אזהרה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין רק על 3 נכסים לטובת אחיו; ביחס ל – 2 נכסים הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה אך לא נרשמה ול – 3 מהנכסים המשותפים הנוספים לא הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת האחים.
בסמוך לאחר פטירתו, ניתן צו ירושה לנכסיו, לפיו, ילדיו ואשתו הינם היורשים לנכסיו. זמן מה לאחר מכן תוקן צו הירושה בהסכמה, לפיו, אשתו הינה היורשת היחידה (חליפתו של בעלה המנוח).
לאחר מס' שנים העבירה אשתו על שמה את הזכויות ב- 5 מהחלקות שהיו רשומות על שם בעלה (25%), לגביהם לא נרשמה כל הערת אזהרה.
לימים, ילדי המנוח נקלעו לקשיים בעסקיהם ונזקקו להלוואות; נחתם הסכם הלוואה עם מלווה העוסק במתן הלוואות חוץ בנקאיות ("נושה מקצועי"), ובד בבד עם חתימתו, נחתם "הסכם מכר מקרקעין מותנה" בין המלווה לבין היורשת (אשת המנוח), לפיו, התחייבה היורשת למכור למלווה את הזכויות (25%) שנרשמו על שמה באותם 5 חלקות (מתוך החלקות המשותפות כאמור), וזאת במידה שילדי המנוח לא יפרעו את ההלוואה; עוד התחייבה לחתום על שטרי משכון לשעבוד מלוא הזכויות שנרשמו על שמה בכל אחת מאותן חלקות וכן על בקשות לרישום הערות אזהרה (הימנעות מעשיית עסקה).
משילדי המנוח לא פרעו את ההלוואות, נרשם משכון לטובת המלווה על זכויות היורשת/אשת המנוח באותן חלקות וכן הערות אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה.
הנה לנו סיטואציה של זכויות נוגדות, היכולה לנבוע מטעות תמת לב ובמקרים חמורים יותר, כתוצאה של מעשי תרמית.
הסיטואציה הנ"ל, הנוגעת לתחרות זכויות במקרקעין, עמדה במחלוקת שופטי הרכב בית המשפט העליון בעניין ע"א 7261/15 מרואן מועדי נ' סמעאן ג'ורג' שוקחה ואח' (פסק הדין ניתן ביום 5.9.2018).
בית המשפט קבע שהזכויות שרכשו האחים גוברות על הזכויות שהתיימרה היורשת (אשת המנוח) להקנות למלווה ב – 5 החלקות והורה על מחיקת הערות האזהרה מושא הסכם ההלוואה.
כמו כן, ביהמ"ש קבע שהאחים (ויורשיהם) רשאים לפעול לרישום הזכויות על שמם בכל החלקות המשותפות. (לרבות אלו שהועברה על שמה).
הנשיאה א' חיות והמשנה לנשיאה ח' מלצר בססו את החלטתם על סעיף 10 לחוק המקרקעין ("תקנת השוק").
ככלל, אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו עם זאת, ייתכנו מצבים המוכרים בדין אשר בהם, בהתקיים תנאי "תקנת השוק", יוכל פלוני לרכוש זכויות אף אם רכש אותן מידי מי שלא היו בידיו זכויות שאותן יכול היה להעניק.
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע לאמור:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
סעיף 10 הנ"ל קובע "תקנת שוק" במקרקעין מוסדרים ולפיו בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – תגבר זכותו של רוכש כאמור, למרות שהסתמך על רישום שלא היה נכון.
על מנת שהרוכש יוכל לחסות תחת הגנתה של "תקנת השוק" עליו להשלים את רישום הזכות הנרכשת על שמו, ואין די בהתחייבות אובליגטורית.
במועד שבו נפטר המנוח הייתה בידי האחים התחייבות תקפה מצד המנוח שתמורתה שולמה, להעביר לידי אחיו את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות. משמע, זכויות הקניין של היורשת היו כפופות לזכויות האובליגטוריות של האחים.
ביהמ"ש קבע, כי ככל שהזכות שהוענקה למלווה היא שעבוד זכויותיה של היורשת בחלקות, הרי היה על המלווה לרשום משכנתה על זכויותיה באותן חלקות; העובדה שנרשם לטובתו משכון אצל רשם המשכונות אין די בה על מנת לשכלל את הזכות הקניינית של המלווה כמי שלטובתו מושכנו אותם המקרקעין [סעיף 91 לחוק המקרקעין קובע – "אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה"].
ביהמ"ש קבע, שהמלווה אינו עומד בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין ("תקנת השוק") לאור זאת שהעסקה בין היורשת לבין המלווה (בין אם מדובר על שעבוד או מכר מותנה שהשתכלל), לא הסתיימה ברישום, וכן נוכח התנהלותו של המלווה בחוסר תום לב, מהטעם שהוא היה מודע לכך שהיורשת רשומה כבעלים של חלק מהזכויות בחלקות ויתר החלקות הינן בבעלות משותפת של בעלה המנוח והאחים.
כב' השופטת ד' ברק – ארז, ביססה את החלטתה על סעיף 9 לחוק המקרקעין ("עסקאות נוגדות"), לפיו, מקום בו התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום – לב, בתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, זכותו עדיפה.
לעמדתה, המלווה לא עומד בתנאי תום הלב ובנסיבות, יש להעדיף את האחים על פני המלווה בתחרות הזכויות ביניהם.
ומה ניתן ללמוד מעובדות פסה"ד הנ"ל, בעסקאות רכישת מקרקעין מיורש?
מקום בו התחייב אלמוני לבצע עסקה במקרקעין עם פלמוני, ונפטר טרם הושלמה העסקה ברישום, היורש (חליפו), מקבל את זכות הקניין של אלמוני במקרקעין בכפוף לזכויות החוזיות (אובליגטוריות) של פלמוני.
למניעת "תאונה משפטית" העלולה לגרום למפח נפש ולנזק ממוני כבד, על הרוכש מיורש, לפני התקשרות בהסכם, לברר, לחקור ולדרוש, מקום בו אין אינדיקציה חיצונית בדמות רישומה של הערה במרשם המקרקעין על עשיית עסקה או התחייבות לעשיית עסקה, אם וככל שקיימים מס' יורשים – מול היורשים, מי מחזיק בנכס או מי שוכר אותו ואף לבצע בירור נוסף המתחייב באותן נסיבות באמצעות מייצגו.
> בשביל השקט הנפשי שלכם תתייעצו עם מומחה לעסקאות מקרקעין עו"ד יעקב אטוס