עקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
פירוק השיתוף הוא הליך משפטי המביא לסיומם את יחסי השיתוף בין הבעלים.
חוק המקרקעין מונה כמה דרכים לפירוק השיתוף וקובע סדר עדיפויות ביניהן.
דרך אחת לפירוק השיתוף, הזוכה לעדיפות, היא הסכם בין השותפים.
בהיעדרו מוסמך בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, ובלבד שהם ניתנים לחלוקה או בדרך של רישום כבית משותף (אף הוא סוג של חלוקה בעין) ובלבד שהוכח שהבניין שבנוי על המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף.
דרך רביעית לפירוק השיתוף, שהיא בגדר חריג לכלל, היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. דרך זו חלה בהתקיים אחת משלוש חלופות: (1) כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין או בדרך של רישום בית משותף; (2) כשחלוקת המקרקעין בעין תגרום לשותפים, כולם או מקצתם, להפסד ניכר (3) כשחלוקת המקרקעין בדרך של רישום בית משותף אינה צודקת במכלול הנסיבות, לרבות כשהיא תגרום להפסד למי מהשותפים.
חוק המקרקעין קובע כי המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין. בהחלטה על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין נדרש בית המשפט להתחשב, ככל האפשר, בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלות השותפים.
רק מי שנרשם כבעל הזכויות לאחר השלמת העסקה במקרקעין ברישום, נחשב כבעל זכות קניינית המאפשרת מעמד של בעל דין בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הזכות היא זכות חוזית, המהווה התחייבות לעשות עסקה.
ומה דינו של בעל הערת אזהרה?
"זכות מקרקעין" פורש ככולל כל אחת מחמש הזכויות במקרקעין המנויות בחוק המקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זכות קדימה וזכות הנאה.
הערת אזהרה, הנרשמת במרשם המקרקעין, היא הערה המצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מעשות בהם עסקה.
מבחינת תוכן, חסרה הערת האזהרה תוכן קנייני שכן תכליתה העיקרית ליצור מחסום פרוצדוראלי להבטחת ההתחייבות החוזית לבצע עסקה ולכן, בעל הערת אזהרה אינו רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
עוד יצויין, שבמסגרת הליך של פירוק שיתוף, ניתן לפרק את השיתוף בזכויות הבנייה בבית המשותף ולשייכן לחלק מהיחידות בבית המשותף או לאחת מהן.