"טוב שכן קרוב מאח רחוק"
לצערנו, סכסוכי שנים מלווים בלא מעט מהמקרים באמוציות, הטרדות ואף לעיתים באלימות מילולית ופיזית.
המפקח על רישום מקרקעין הוא בעל הסמכות העניינית הייחודית להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות, לרבות ובין היתר, בקשר לזכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון (בין זה המוסכם ובין זה לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין לפי סעיף 3(ב)).
שוכר אינו בעל דירה (אינו מחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, שכן שוכר לשעה, הוא חסר זכות קניינית בדירה), ומשכך אינו רשאי להיות צד לסכסוך בפני המפקח על רישום מקרקעין
כמו כן למפקח סמכות למתן סעדים זמניים, כפי שמוסמך בית המשפט.
בהתייחס למהות הסכסוך, הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין, סמכות מקבילה לבית המשפט, לדון בסכסוך שבין בעלי דירות בדבר הסגת גבול של בעל דירה לרכוש המשותף בבית המשותף. למפקח אין סמכות לדיון בעילות נזיקיות (ירידת ערך, הפסד דמי שכירות, עוגמת נפש וכו').
מקרה ראשון:
לכל אחד מבעלי דירות בבניין מסוים, חניה אחת צמודה. ברחבת הכניסה, המשמשת מרחב גישה ותמרון לצורך כניסה ויציאה מהחניות, החליט בעל דירה (לו שניים או שלושה רכבים) ולאחריו בעל דירה נוסף, משראה כי טוב, להחנות רכב נוסף שלו, ברחבת הרכוש המשותף (נכנה אותו שטח המריבה).
הבית רשום כבית משותף, שטחי החניה הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לבעלי הדירות והתקנון מסדיר בצורה ברורה שלבעלי חלקות המשנה שאליהן צמודים החניות תהיה גישה חופשית עם רכבם מהרחוב לשטחי חניות שלהם.
או אז החלו עימותים בין חלק מבעלי הדירות ובלית ברירה, פנה בעל דירה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה למתן צו האוסר על בעלי הדירות לעשות שימוש בשטח המריבה לצורך חניית כלי רכב בטענה, שהחניה בשטח הרכוש המשותף יוצרת קושי אובייקטיבי בתמרון הכניסה והיציאה לחניות הצמודות עד כדי מניעת השימוש בהן, והשימוש שנעשה ברכוש המשותף אינו סביר, ופוגע במימוש הזכות הקניינית של אותו בעל דירה.
בעל דירה רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ללא אישור יתר בעלי הדירות. אך זאת בכפוף לשני תנאים מצטברים: האחד, שהשימוש תואם את תנאי המקום והזמן; השני, שהוא אינו מונע שימוש דומה מיתר בעלי הדירות בבית המשותף.
במאזן הזכויות, נוכח הפגיעה בזכות בעל הדירה לעשות שימוש בחניה הצמודה לדירתו כתוצאה מהשימוש שעושים אותם בעלי הדירות ברכוש המשותף, יש להעדיף את זכות בעל הדירה התובע, נוכח השימוש הבלתי סביר, בתנאי הזמן והמקום, שעושים אותם בעלי דירות ברכוש השותף.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
משמע, בעלותם של בעלי הדירות ביחס לרכוש המשותף אינה מצדיקה הפרעה למימוש זכותו של בעל הדירה לחנות במקום החניה הצמוד לדירתו.
מקרה שני:
בעל דירה שקיבל הסכמת בעלי הדירות להרחבת דירתו, קיבל היתר בניה למימוש אותה הרחבה, אך משקיבל את היתר הבניה "קיבל תאבון" והחליט במסגרת אותה הרחבה לפלוש כ -10 מ' לרכוש המשותף ולבנות תוספת בניה בחצר האחורית.
המדובר על בית הרשום בפנקס הבתים המשותפים, ולכל בעל דירה חלק יחסי ברכוש המשותף.
בעל דירה אחר בבניין, פנה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה למתן צו עשה המורה לאותו בעל דירה להרוס את תוספת הבניה שבנה על הרכוש המשותף ולמתן צו עשה המורה לבעל הדירה לסלק ידו מהחצר האחורית בבית המשותף בשל תפיסת חזקה ועשיית שימוש ייחודי בה ולהשיב את המצב לקדמותו.
בהתייחס לשיעור ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית משותף, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כי נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, זולת אם הרחבת הדירה היא לשם בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או מרחב מוגן קומתי (ממ"ק), או אז רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם 60% מהדירות.
נטל ההוכחה רובץ לפתחו של בעל דירה בבית משותף, המבקש להרחיב דירתו, להוכיח כי בידו הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף, בשיעור ובטיב כנדרש, לרבות היתר בניה כדין ובניה בהתאם להיתר הבניה.
יצוין, כי הסכמת בעלי דירות בבית משותף להרחבת דירה בבית המשותף משתכללת עם קבלת היתר בניה כדין ובניה בהתאם לו, בבחינת תנאי מתלה.
בעל דירה המבקש לתפוס חזקה ייחודית ברכוש משותף בבית המשותף חייב לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
אשר לטיב ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית המשותף, נקבע כי ההסכמה חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה לעניין הוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה.
את ההסכמה יש להוכיח בראיות מספיקות, ואין די בהעדר התנגדות או בהסכמה משתמעת של בעלי הדירות בבית משותף. זאת, משיש בהצמדה ובחלוקת זכויות הבניה, הקניה לצמיתות של חלק מסוים מהרכוש המשותף ושל נכס בבעלות משותפת, בהתאמה, לאותה דירה.
כאמור לעיל, כל בעל דירה בבית משותף רשאי לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף.
שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף יהא כל שימוש העונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף, המאפשר קיום בבית המשותף בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת.
שימוש יהא סביר ורגיל ככל שעומד בתנאים המצטברים הבאים: האחד, השימוש תואם את תנאי המקום והזמן ואת הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף. תנאי המקום משמעם המקום בו נמצא הבית המשותף וייעודו; תנאי הזמן משמעם דרישות ואילוצים אשר מציאות החיים מכתיבה. השני, השימוש אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף ואינו עולה כדי תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף
כך לדוגמא, ריצוף חצר בית משותף, התקנת גדר ושער על ידי בעל דירה בבית המשותף אינם בגדר שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. זאת, משיש בפעולות כאמור משום תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף וייחודו לטובת בעל דירה, השוללת זכות השימוש בחלק זה ברכוש המשותף משאר בעלי הדירות בבית המשותף.
בנוסף, בנייה ללא היתר, אינה בבחינת שימוש סביר ברכוש המשותף. לכן, משלא הוכחה הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף לתפיסת חזקה ועשיית שימוש ייחודי בחצר האחורית בבית המשותף, סביר להניח שהמפקח יוציא תחת ידו החלטה המורה להרוס את הבניה שבוצעה וכן צו להשבת המצב לקדמותו.
סכסוכי השכנים בהם טיפלנו, עסקו בסוגיות הנוגעות לשימוש רגיל ושאינו רגיל ברכוש המשותף, השתלטות על חלקים ברכוש המשותף, פירוק שיתוף, התנאים להרחבת דירה והרחבה דומה, הצמדה קניינית וזכויות בניה, סכסוך בנוגע לחיזוק בניין לפי תמ"א 38, מטרדים, צו עשה כלפי בעל דירה לתיקון מוקדי חדירת רטיבות הגורמת נזק לדירה מתחתיו מכוח סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, סילוק יד לרבות הריסה עקב בנייה שלא כדין. ברכוש המשותף, השתתפות דייר בהוצאות לאחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף, לרבות סעדים זמניים, ועוד בשלל סוגיות בין בעלי דירות.