השכרת בית עסק:
בעל מתחם המצוי בסיום שלבי בניה, הכולל מספר שטחים להשכרה, התקשר עם שוכר להשכרת שטח מסוים למטרת דוכן מזון.
במסגרת הסכם השכירות הוצגו מצגים שעוגנו לתוך החוזה בדבר התחייבות המשכיר לקבלת טופס 4 עד למועד החוזי להפעלת המושכר ומנגד, התחייבות השוכר לביצוע כל העבודות וההתאמות הדרושות במושכר על חשבונו, לרבות קבלת רישיון עסק כחוק להפעלת המושכר למטרת השכירות.
במסגרת הסכם השכירות הוטלו על השוכר התחייבות למועד לתחילת הפעלת המושכר.
השוכר שכר שירותי אדריכלות ובעלי המקצוע לביצוע כל העבודות וההתאמות הנדרשות לצורך הפעלת המושכר ואף הגיש בקשה לרישיון עסק.
בהגיע המועד החוזי להפעלת המושכר לאחר שמרבית העבודות הושלמו, פנה השוכר למשכיר והודיע לו, כי אין באפשרותו לקבל רישיון עסק, נוכח אי הוצאת טופס 4 אשר באחריות המשכיר לקבל.
כמו כן, לאחר בירורים שונים שביצע השוכר, נודע לו שהמשכיר ידע ולבטח שצריך היה להיות מודע לכך שהמועד לפתיחת בית העסק, אינו ישים נוכח מצבו התכנוני של המתחם ודרישות הרשויות.
בראות המשכיר כי לא עלה בידי השוכר לקבל רישיון עסק ולהפעיל את המושכר במועד החוזי, הודיע המשכיר לשוכר על ביטולו של חוזה השכירות.
השוכר פנה לבית המשפט וטען שהמשכיר פעל בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן והן בשלב שלאחר חתימת ההסכם, תוך הטעיה, מרמה, והסתרה של נתונים עובדתיים רלוונטיים; כמו כן, המשכיר חתם עם השוכר על חוזה השכירות בידיעה כי לא קיימת כל אפשרות מעשית לקבל טופס 4 למתחם, תוך שהוא מציג בפני השוכר מצגי שווא ומודע למשמעויות הכלכליות והמשפטיות הנובעות מכך. כמו כן המשכיר נמנע מלגלות לשוכר כי על פי היתר הבנייה לא ניתן יהיה לקבל רישיון עסק לבית העסק נשוא חוזה השכירות. כפועל יוצא של מעשי ומחדלי המשכיר נגרמו לשוכר נזקים כבדים מאוד, שעה שבית העסק נותר סגור, והכנסות אין מתפעול בית העסק.
מנגד, המשכיר התכחש ושלל כל אחריות לנזקי השוכר, וטען, כי ככל שימצא שיש להטיל עליו אחריות, יש לשוכר אשם תורם חוזי וכי יש לחלוק את הנזק.
ללמדנו, כי טרם ההתקשרות בחוזה, יש לערוך בדיקה מקיפה ויסודית בהיבטים התכנוניים (היעודים והשימושים על פי התב"ע והיתר הבניה) וכל התנאים האחרים כתנאי לקבלת רישיון עסק, לרבות אלו הכרוכים בבעל המתחם/המשכיר על מנת שהשוכר יועל לעמוד בהתחייבויותיו החוזיות.
חובה לעגן במסגרת חוזה השכירות, מקום שקבלת רישיון עסק כפוף לעמידת של המשכיר בדרישות שונות של הרשויות, תנאים מתלים "צפופים" וברורים בלוחות זמנים סדורים, כך, שאי קיום התנאים המתלים על ידי המשכיר, יביא לכך שחוזה השכירות לא יכנס לתוקפו.
פגמים וליקויים – השכרת דירת מגורים
התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, המכונה "חוק שכירות הוגנת", קובע, בין היתר, מה יש לכלול בחוזה שכירות למגורים (סעיף 25ג), ומה היא דירה שאינה ראויה למגורים (סעיף 25ו).
משכיר השכיר דירה למגורים לשוכר, בידיעה, כי בבניין שממול צפויות להתחיל עבודות במסגרת פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. ואכן, בסמוך לכניסת השוכר לדירה, החלו העבודות במסגרת אותו פרויקט.
השוכר נאלץ לעזוב את הדירה עקב עבודות הבנייה שהתבצעו בסמוך לאותה דירה. על מי רובצת האחריות להפסקת הסכם השכירות, האם על השוכר או על המשכיר?
במקרים אחרים ועל אותו משקל, מה הדין במקרים של הצפות וסתימות, ליקויים בתשתית החשמל בדירה?
סעיף קטן 7 בתוספת השנייה לחוק השכרות והשאילה (מכוח סעיף 25ג'), קובע לאמור:
"חוזה שכירות למגורים יכלול בין השאר:
(7) פגם, ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה".
ומהי דירה שאינה ראויה למגורים?
סעיף 25ו לחוק "דירה ראויה למגורים", קובע לאמור:
25ו. (א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה כדירה שאינה ראויה למגורים………..
(ב) מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה.
סעיף קטן 6 בתוספת הראשונה לחוק (מכוח סעיף 25ו'), קובע לאמור:
"דירה שאינה ראויה למגורים
דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
(6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו".
התיקון לחוק הרחיב את חובת המשכיר לתיקון פגמים ו/או ליקויים בדירה המושכרת.
סעיף 25ח.(ב) לחוק – "תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת", קובע לאמור:
(ב) על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).
(ג) לא תיקן המשכיר ליקוי או פגם, לפי דרישת השוכר, בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף 9(א) ו-(ב), בשינויים המחויבים.