זיכרון דברים

זיכרון דברים – גמירות דעת ומסוימות

מוכרי דירה התקשרו עם מתווך בהסכם תיווך. זוג צעיר פנה לאותו מתווך ולאחר זמן קצר נפגשו עם בעלי הדירה בנוכחות המתווך.

הדירה, הבניין והסביבה מצאו חן בעיני הזוג הצעיר והביעו התעניינות ברכישת הדירה.

המתווך הזמין את הצדדים למשרדו ביום שלמחרת על מנת לגשר ולסגור את הפרטים והנושאים השונים בין הצדדים.

המתווך הציג בפני הצדדים מסמך הנושא את הכותרת "זיכרון דברים", בו צוינו שמות הצדדים וזיהויים, פרטי הנכס, התמורה ולוח התשלומים, אך לא כלל התייחסות למועד המסירה ותשלומי מיסים. זיכרון הדברים כלל סעיף פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪ אשר ישולם ע"י המפר.

נוכח הצורך בקבלת משכנתא מעבר להון העצמי שברשותם להשלמת התמורה שסוכמה ונוכח חשש של הזוג הצעיר, "שהעסק הלך יותר מידי מהר" ועורך דין מטעמם לא ראה את זיכרון הדברים, סוכם, שהסכם המפורט יחתם בהמשך בו יסוכמו יתרת הפרטים והוא יהווה את המסמך המחייב.

הצדדים חתמו על זיכרון הדברים וסיכמו, כי תוך 14 יום יודיעו למוכרים/בעלי הנכס, אם עלה בידם לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ולאחריו יפנו לעו"ד, לגיבוש טיוטת הסכם.

סופו של יום, לאחר שהזוג הצעיר קיבל הסכמה עקרונית של בנק למשכנתאות למתן הלוואה המובטחת ברישום משכנתא, לא נחתם הסכם מכר.

המוכרים/בעלי הנכס, פנו לביהמ"ש בתביעה לאכיפה וחיוב בפיצוי מוסכם,  בטענה שזיכרון הדברים מחייב כחוזה לכל דבר ועניין. מנגד, הזוג הצעיר טען, שזיכרון הדברים נעדר את יסוד המסוימות וגמירות הדעת ועצם הכפפת זיכרון הדברים בחתימת חוזה מפורט, היא הנותנת שהצדדים ראו את זיכרון הדברים כשלב ביניים במשא ומתן ביניהם, אך לא כקשר משפטי מחייב.

מושכלות יסוד

ככלל "ברזל", אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי.

כאשר נחתם הסכם מוקדם בדמות "זיכרון דברים" או סיכום עקרונות", "מזכר הבנות" ובו תניה שייעשה חוזה פורמלי, השאלה העומדת לפני בית המשפט היא אם הצדדים הגיעו לידי גמירת דעתם ורצונם והסכימו על עריכת חוזה רק כדי לשים חותם פורמלי על העסקה שסוכמה או שמא לא גמרו ביניהם על פרטי העסקה אשר תבוא לקו הסיום עם החתימה על חוזה פורמלי.

השאלה שתיבחן, מה הייתה כוונת הצדדים, אותה ניתן לבחון ולהסיק בדבר התנהגותם במהלך חתימת זיכרון הדברים ולאחריו.

ראשית, בהתאם לפסיקה עצם הכתרת מסמך שנחתם כ"זיכרון דברים" אינה מלמדת על היותו בגדר חוזה מחייב. זיכרון דברים יכול בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש " תחנת ביניים" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה.

שנית, כדי שזיכרון הדברים יהיה בר אכיפה כהסכם מחייב, הכלל הוא שעל התובע להוכיח שני יסודות: מסוימות וגמירות הדעת בעשיית העסקה, לא רק כשלב במשא ומתן, זאת נוסף על דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין.

המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל מלבד תוכנו של המסמך גם את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים בשלב חתימת זיכרון הדברים ולאחריו ואמירותיהם.

כאשר ברור, שהצדדים מייחסים לאחד מהפרטים "חשיבות מירבית" ורואים בו "היבט יסודי של העסקה", הסכם מוקדם שאינו כולל הסכמה בעניין זה, אינו מבטא גמירות דעת.

בנוגע ליסוד המסוימות, הדרישה הינה שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה מוסכמים וכתובים.

דרישת המסוימות רוככה במשך השנים ונקבע כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות גם כאשר הוא אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה. זאת, במצבים שבהם ניתן להשלים את הפרטים החסרים על פי הוראות שבדין או בנוהג המקובל, אך זאת רק כאשר מדובר בפרטים שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה.

"נוסחת הקשר"

כיצד יש להתייחס ל"נוסחת הקשר", הקושרת את זיכרון הדברים למסמך מפורט יותר העתיד להיחתם?

מקובל לומר כי אם זיכרון הדברים "כפוף לחתימת חוזה פורמלי", יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזיכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן. כך גם אם התנאים היסודיים לעסקה לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי הם טרם סיכמו את המשא והמתן ביניהם וזיכרון הדברים הינו שלב ביניים במשא ובמתן שטרם נסתיים

מצד שני, אם הצדדים חותמו על זיכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי, ניתן להסיק  שהצדדים רצו וביקשו שזיכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד. כלומר ככל שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזיכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ובמתן שביניהם.

השלמת פרטים

מקום שזיכרון דברים אינו מפרט חלק מתנאי העסקה, אינה מלמדת בהכרח, שלא התקיימו גמירות דעת ומסוימות, שכן תנאים חוזיים ניתן להשלים מכוח הדין והנוהג.

הכלל הוא, שניתן להשלים פרטים דרושים בהסכם מכר אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה. השלמת פרטים לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים.