- חוק המקרקעין מאפשר להקנות לבעל דירה שימוש ייחודי ברכוש המשותף בשתי דרכים. האפשרות הראשונה היא גריעה מהרכוש המשותף בדרך של הצמדה לדירה ספציפית; לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחרת יש צורך בהסכמה פוזיטיבית ברורה ומפורשת של כל בעלי הדירות [סעיפים 55(ג) ו- 62(א) סיפא לחוק המקרקעין. הקנייה כאמור טעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין הואיל ומדובר בפעולה המעניקה זכות קניינית לדירה מסוימת.
- אפשרות שנייה היא חלוקת השימוש בדרך של הסכם שיתוף בכתב (סעיף 29(א) לחוק המקרקעין). הסכם שיתוף הוא המסגרת שבה מוסדרים כל ענייני השימוש והחזקה במקרקעין בבעלות משותפת, לרבות הקביעה שלכל שותף תהיה זכות שימוש והחזקה בלעדית בחלק נתון.
- קיימת אפשרות שלישית, שהיא יציר הפסיקה, ולפיה במקרים מסוימים, נוצר רישיון במקרקעין, מכוח הסכם מכללא, היוצר רשות שימוש במקרקעין. אשר לטיב ההסכמה הנדרשת, נקבע כי ההסכמה חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה לעניין הוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה; על הטוען לזכות לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל הנטל מכוח סעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין הקובע ש"אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות", להוכיח שגובשה הסכמה כזו. אין די בקיומו של נוהג, היעדר התנגדות או הסכמה משתמעת כדי להעניק הרשאה לשימוש ייחודי ברכוש משותף.
- הסכם שיתוף וחלוקה
- בעלים משותפים במושע (הינו אין לשום שותף חלק מסוים במקרקעין/בחלקה הספציפית), רשאים להסדיר ביניהם, במסגרת הסכם שיתוף, את אופן ניהול המקרקעין המשותפים ואת חלוקת זכויות השימוש והחזקה במקרקעין.
- הסכם שיתוף נועד בעיקרו של דבר לייחד לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין את זכות החזקה והשימוש בחלקי הבניין שממילא מצויים בחזקתם ובשימושם הייחודי ובפועל נועד לשקף את הזכויות הקנייניות של הבעלים המשותפים בבניין/חלקה.
- הסכם שיתוף ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין ומשנרשם, נהוג לראות ברישומו של הסכם השיתוף כמשכלל את ההסכמות בו לרמה של קניין וכוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן, כלומר כלפי צדדים שלישיים שלא היו צד לו.
- חשוב ויש לפעול לרישומו של הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין על מנת למנוע תקלות משפטיות הנובעות מן הפער בין זכויות הבעלים המשותפים כפי שהן משתקפות מן המרשם לבין זכויותיהם כפי שהוסדרו בהסכם השיתוף. כלומר, רישומו של הסכם שיתוף מבטיח שכל המעיין במרשם, וכל הבא מכוחו של אחד הבעלים המשותפים, ידע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים ואת חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים.
- ברבות מהסכמי שיתוף קיים סעיף, בשינוי כזה או אחר, הקובע ש"הסכם זה יהיה בר תוקף כלפי החותמים עליו וכלפי כל קונה אחר שיהיה לצדדים ולבאים אחרים וכלפי כל יורש או צאצא ועל הבא מכוחם ומטעמם." כוונת הצדדים ליצור מנגנון אשר יחייב את הצדדים עצמם ואת כל מי שבא בנעליהם
מה מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין?
על פי פסיקת בתי המשפט, העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות הבעלות.
כלומר, על אף שהסכם שיתוף שלא נרשם במקרקעין אינו בעל כוח קנייני כלפי צדדים שלישיים, הסכם כזה יכול לחייב צדדים שלשיים שלא היו צד לו, ככל חוזה אחר. כך לדוגמא כאשר רוכש צד ג' ידע או היה מודע על קיומו של הסכם שיתוף בטרם רכישת הזכויות, או כאשר רוכש זכויות במקרקעין חתם במסגרת הסכם רכישת זכויות הבעלות של רוכש קודם אשר שהיה צד להסכם השיתוף, על הסכם השיתוף ותשריט החלוקה ופעל על פיו לאורך שנים.
יצוין, כי רכישת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת אמורה להציב "תמרור אזהרה" מבחינתו של הקונה לא כל שכן בפני עו"ד המייצג, באשר לתנאי השותפות וההסכמות בה.
כלומר ההבדל בין הסכם שיתוף שנרשם לבין הסכם שיתוף שלא נרשם קיים רק בכל הנוגע לצדדים שלא היו מודעים לקיומו בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין.