אב בין 85, אלמן, השרוי במצב בריאותי רופף, הינו בעל דירה צנועה הרשומה בבעלותו בלשכת רישום המקרקעין; האב חתם על הסכם ותצהירי מתנה ללא תמורה, לפיו, הינו מעניק לבנו בן הזקונים, מבן ארבעת ילדיו את דירת מגוריו.
מסיבה כלשהי, העסקה לא הסתיימה ברישום על שם הבן בלשכת רישום המקרקעין.
לימים, נודע לשלושת בניו האחרים על הסכם המתנה. בלחץ של שלושת הבנים עתר האב לביהמ"ש לביטול הסכם המתנה, בשלל נימוקים, בין היתר, העסקה לא הסתיימה ברישום, עושק, ניצול תלות והשפעה בלתי הוגנת.
אותו אירוע, אלא שהפעם מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים (לדוגמא, מרשם המתנהל בחברה משכנת), היינו בזכות חוזית/אובליגטורית.
מתנה – האם מדובר במתנה מוגמרת או בהתחייבות ליתן מתנה
חוק המתנה הקובע כך:
סעיף 1 – "(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.
(ג) …
סעיף 2 – "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה".
סעיף 5(א) – "התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב"
סעיף 6 – "בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו
המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על
המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".
המחוקק קבע בחוק המתנה שלוש דרכים ליצירת מתנה מוגמרת, זאת באמצעות מסירת דבר המתנה לידי המקבל, מסירת מסמך המזכה אותו לקבלו או בהודעה.
עוד מהוראות סעיף זה, הדבר כפוף להוראות מיוחדות הנוגעות לעניין הנדון.
כאשר מדובר במתנה במקרקעין, חל חוק המקרקעין, אשר קובע כך:
סעיף 7 – "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה
שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
סעיף 8 – "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
בכל הקשור להתחייבות למתן זכות במקרקעין במתנה, דרישת הכתב היא היסוד הראשון הנדרש להוכחת עסקת מתנה במקרקעין; היסוד השני שיש להוכיחו הוא הכוונה של נותן המתנה להקנות את המקרקעין במתנה למקבל המתנה.
פעולה של הקניית מקרקעין במתנה, מסתיימת רק עם רישום הבעלות במרשם המקרקעין על שמו של מקבל המתנה. הקניית זכות במקרקעין בתמנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת, כי אם התחייבות לעשות עסקת מתנה במקרקעין וכל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות לתת מתנה.
"מתנה מושלמת" היא רק "מתנה מקוימת", כאשר מרגע שהושלמה המתנה, אין הנותן רשאי עוד לחזור בו.
כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים אשר לא מתנהל רישום בגינם במרשם המקרקעין, הרי שמדובר בעצם בעסקה שאין צורך להשלים ברישום. הקנייתם של מקרקעין שאינם מוסדרים, כמו גם הקנייתם של מיטלטלין, נעשית בדרך "רגילה" של הקנייה, דהיינו: באמצעות מסירת דבר המתנה למקבל ואין צורך ברישום.
אפשרות חזרת נותן המתנה מהתחייבותו ליתן מתנה
על התחייבות ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שהוקנתה לאלתר, חל סעיף 5(ב) לחוק המתנה הקובע כי "כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו". לפנינו כלל ושני חריגים בצדו.
הכלל הוא, שכל עוד לא הסתיימה העסקה ברישום, רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה.
בצידו של הכלל בדבר זכות נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה, שני חריגים, והם: ויתור בכתב של נותן המתנה על הזכות לחזור בו, או שינוי מצב לרעה של מקבל המתנה בהסתמך על ההתחייבות. היינו – ככל שנותן המתנה ויתר בכתב על הזכות לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה, הוא אינו רשאי לחזור בו מהתחייבותו האמורה.
יצוין, שהדעה הרווחת היא, שייפוי כוח בלתי חוזר מהווה, ככלל ובהעדר ראיות אחרות, משום ראיה לוויתור של נותן המתנה על זכותו לחזור בו מהתחייבותו, זכות המוקנית לו בסעיף 5(ב) לחוק.
בכל הנוגע לאפשרות לחזור מהמתנה לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה – "מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן", נקבע שסעיף זה חל גם אם נותן המתנה ויתר על זכות החזרה.
כלומרבמצב של התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן, מוקנית זכות חזרה לנותן המתנה ללא הגבלות אפילו ויתר הנותן בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם הנהנה שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. לדוגמא, ההתדרדרות קשה במצבו הבריאותי של נותן המתנה שביאה גם להרעה ניכרת במצבו הכלכלי, במצב כנ"ל רשאי נותן המתנה לבטל את ההתחייבות לתת את הדירה במתנה.
בעמ"ש פלונית נ' עיזבון המנוחה ד.ל. (12174-10-11), נפסק:
"אין זו דרכו של אדם קשיש ודל אמצעים להקנות בערוב ימיו את כל רכושו במתנה, ואם ברצונו להיטיב עם אחד מילדיו ולהעדיפו על פני ילדיו האחרים, הדרך לעשות כן היא באמצעות צוואה, קרי, לצוות מה ייעשה ברכושו לאחר מותו. חזקה על אדם כזה שלא ייפרד בנקל מרכושו בעדו בחייו, על מנת שבמידת הצורך הוא יוכל לממש אותו לצרכיו שלו. זאת ועוד, אין לאדם כזה כל סיבה לשלול מעצמו מראש את האפשרות לחזור בו מן המתנה. שלילת הזכות משרתת באופן בלעדי את האינטרס של מקבל המתנה. על כן, שומה על בית המשפט לבחון בקפדנות יתירה מקרים כגון אלה, בהם מוחתם אדם קשיש על שטר מתנה לפיו הוא מקנה לאחר את הבעלות בדירת מגוריו ואף שולל מעצמו את אפשרות החרטה. הדברים יפים במיוחד כאשר ניכרת לעין מעורבות גלויה ופעילה של מקבל המתנה, בכל הנוגע להחתמה על מסמכי המתנה, כמו בענייננו. במקרה כזה, החשש מפני השפעה בלתי הוגנת מצדו של מקבל המתנה על רצונו האמיתי של הקשיש, כמו גם החשש מפני העדר גמירת דעת מצדו של נותן המתנה, מקבל משנה תוקף".
האמור לעיל מתייחס להענקת מתנה לילד והדברים קל וחומר שעה שמדובר בהענקה לאדם זר.
עושק והשפעה בלתי הוגנת
גמירות הדעת של נותן המתנה עלולה להיפגם עת מתקיים פגם ברצונו, מחמת טעות, הטעיה, כפיה, עושק והשפעה בלתי הוגנת.
סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 שעוסק בעילת העושק, קובע כי:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
שלושה תנאים מצטברים מקימים את עילת העושק: מצבו של העשוק, התנהגות העושק שמודע למצבו של הנעשק ומנצלה ותנאי חוזה בלתי סבירים מהמקובל.
דוקטרינת ההשפעה הבלתי הוגנת חלה בדיני הירושה ומשמעותה – ניצול יתרון פסיכולוגי הנעוץ באמון או בתלות של צד אחד במשנהו, באופן המונע מהצד הנתון להשפעה להפעיל שיקול דעת עצמאי. דוקטרינה זו חלה גם על עסקאות מתנה.
בפסיקה פותחה "הלכת החוטים השזורים", על פיה ניתן לבחון את קיומה של השפעה בלתי הוגנת. בחינת תחולתה של חזקת השפעה בלתי הוגנת נבחנת "במבט על" על רקע מכלול הנסיבות, כך שחוטים שונים של עילות שונות, הגם שלא היה בכוחם לבסס עילה עצמאית יכולים להישזר יחד לרבדים המחזקים ומבססים את תחולת חזקת ההשפעה הבלתי הוגנת.