תמ”א 38 (הריסה ובניה) בבית משותף המורכב ממספר מבנים או אגפים

תמא 38

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, המוכרת כ-תמ”א 38, אושרה ופורסמה למתן תוקף בחודש מאי 2005. 

בשנת 1975  נכנס לתוקף תקן ישראלי 413 – “תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה”.

תקן זה קובע הוראות קונסטרוקטיביות לפיהן יש לבנות כל בנין בישראל, על מנת שהבניין יוכל לעמוד בפני רעידות אדמה.

עד לשנת 1975, לא היה תקן מחייב לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה, אי לכך מבנים או היתרים לבנייתם שהוצאו לפני 1.1.1980 , נבנו, על פי רוב, בצורה שהיא פגיעה לרעידות אדמה.

תמ”א 38 מציעה 2 מסלולים שונים לחיזוק מבנים, לצורך עמידה בתקן לרעידות אדמה:

מסלול ראשון חיזוק באמצעות עיבוי המבנה הקיים ללא הריסתו (עסקה מסוג זה מוכרת בשוק כ”תמ”א 38/1″ או “תמ”א 38/3”).

מסלול שני חיזוק באמצעות הריסת המבנה והקמתו מחדש. במסלול זה המוסדר בסעיף 14א’ ל-תמ”א 38, לא נדרש לבצע חיזוק למבנה הקיים, אלא שהמבנה נהרס ונבנה מחדש בהתאם לתקנים העדכניים (עסקה מסוג זה מוכרת כ”תמ”א 38/ 2″ או תמ”א 38/ 3א’). 

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס”ח – 2008 (להלן: “חוק החיזוק”) פורסם בחודש ינואר 2008, נועד להקל על יישומה של תמ”א 38 ומטרתו העיקרית להוריד את רף ההסכמה הדרוש בחוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק.

בהתאם לסעיף 2 לחוק החיזוק, יחולו לעניין הסכמה, הוראות חוק החיזוק ולא הוראות חוק המקרקעין.

הריסת בנין קיים והקמתו מחדש:

סעיף 5א’ לחוק החיזוק, קובע, ש”ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן”.

משמע, שהרוב הדרוש המחייב במקרה של הריסת בנין קיים והקמתו מחדש הינו לפחות 80% מבעלי הדירות, אשר שיעור אחוז כנ”ל מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

מהן האפשרויות העומדות לבעלי דירות בבית משותף המורכב ממספר מבנים או אגפים, המבקשים לבצע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת המבנה או האגף בו הינם דרים ובנייתו מחדש, אך אין בידיהם הרוב הדרוש  (היינו לפחות 80% כאמור)?

במקרה כנ”ל, על מנת “לעקוף” את הצורך בעמידה ברוב הדרוש, יש לבחון האם ניתן לראות במבנה או באגף בבית המשותף עליו מבקשים לבצע הריסת ובנייה מחדש, כבית מורכב (היינו כבית משותף נפרד), באופן שלא תידרש הסכמת בעלי הדירות במבנה/אגף אחד לאחר. 

סעיף 11 לחוק החיזוק, שכותרתו “בניין מורכב”, קובע לאמור:

מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

(1)  אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;

(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב”.

כדי לבחון האם אכן מדובר ב“בית מורכב”, יש לפנות תחילה כמצוות סעיף 11 לחוק החיזוק, לסעיף 59 לחוק המקרקעין, אשר קובע כך:

“בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים

“59. (א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

  (ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א)”.

סעיף 59 לחוק המקרקעין מציב שני תנאים, אשר בהתקיימם ניתן לראות במבנה או באגף בבית המשותף, כבית משותף נפרד:

האחד תנאי פיזי – הבית המשותף בנוי בצורה של מבנים אחדים או אגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים;

השני תנאי הסכמי – בעלי הדירות קבעו בתקנון הבית המשותף שהרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים.

מקום שהבית המשותף לדוגמא, מורכב משני מבנים/אגפים, המחוברים ביניהם בגג משותף ולבעלי הדירות בכל אגף 50% ברכוש המשותף (הרכוש המשותף לא הוצמד לדירה/ות ספציפיות ומשכך מדובר בהצמדה בחלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף), ואין לבעלי הדירות המבקשים לבצע פרויקט הריסה ובניה מחדש באגף הרלוונטי את הרוב הדרוש, אזי, על בעלי הדירות להגיש בקשה להיתר התואמת את תכנית החיזוק ועם קבלת ההיתר וקודם להתחלת ביצוע העבודות, להגיש תביעה לפי סעיף 11 לחוק החיזוק למפקח/ת על רישום המקרקעין, על מנת שיקבע שהבית המשותף הוא “בית מורכב” (“אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן” כאמור בסעיף 59 (ב) לחוק המקרקעין) ובהתקיים התנאים בסעיף 11 לחוק החיזוק, ניתן לראות במבנה או באגף בבית, כבית משותף נפרד.

עניין דומה אשר נדון בפני המפקח על רישום המקרקעין בפ”ת, עסק בשתי יחידות המהוות תתי חלקות בבית משותף (המדובר בדירות פרטיות חד קומתיות, אשר חלקו קיר וגג משותף); לבית המשותף לא נרשם תקנון מוסכם ולא הוצמדו חלקים מהרכוש המשותף ליחידות.

בעלי היחידה בתת חלקה 1 התקשרו עם חברה יזמית אשר פעלה לקבלת היתר בניה להריסת תת חלקה 1 ולבניית רב קומות במקומו באמצעות תמ”א 38.

לאחר קבלת ההיתר, החברה היזמית החלה בביצוע עבודות בבית המשותף (היחידה בתת חלקה 1 נהרסה והחלה יציקת כלונסאות). 

בסמוך להתחלת ביצוע העבודות, בעלי היחידה בתת חלקה 2 הגיש תביעה ובקשה למתן צו מניעה זמני למפקח על רישום המקרקעין, המורה לבעלי היחידה בתת חלקה 1 ולחברה היזמית שלא לבצע כל עבודה שעניינה חיזוק המבנה לפי תמ”א 38, בטענה שביצוע עבודות ברכוש המשותף דורש את הסכמתו, היות שלו 50% מזכויות הבעלות בחלקה ולבעלי היחידה בתת חלקה 1 50% מזכויות הבעלות בחלקה.

מנגד, בעלי היחידה בתת חלקה 1 התגוננו בטענה, שהבית המשותף הוא “בית מורכב” מעצם מצבו הפיזי ואינו תלוי בכך שהצדדים או המפקח על רישום המקרקעין יגדירו אותו ככזה.

המפקח על רישום המקרקעין נתן צו מניעה זמני האוסר על בעלי היחידה בתת חלקה 1 לבצע עבודות בניה מכל סוג שהוא בבית המשותף וקבע, כי בהעדר הסכמה לביצוע העבודות ע”י בעלי היחידה בתת חלקה 2 (באין לבעלי היחידה בתת חלקה 1 הרוב הדרוש), הרי היה עליהם להקדים ולהגיש תביעה למפקח לפי סעיף 11 לחוק החיזוק, במסגרתה לבקש להחיל עליהם את הוראות הסעיף, ואין די בכך שהם מעלים טענת הגנה (שיש להחיל עליהם את סעיף 11 לחוק החיזוק) מפני הבקשה לסעד זמני ((פ”ת) 216/21 דאר חיים נ’ שח”ל שלם בע”מ, ניתן ביום 19.5.2021).

וכמו שנאמר, יש דרך “קצרה אבל ארוכה” ודרך “ארוכה אבל קצרה”.

בכל שאלה הקשורה לנושא תמ”א 38 כדי להתייעץ עם מומחה לדיני מקרקעין-נדל”ן יעקב אטוס

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן