האם ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה למתן צו עשה המורה על תיקון נזקים בדירה בבית משותף, שהם תוצאה של רטיבות אשר מקורה בדירה אחרת (הדירה המזיקה מעל) בבית משותף.
תמצית סיפור המקרה:
שני בעלי דירות בבית משותף. בדירה התחתונה התגלתה רטיבות שמקורה בדירה מעל. המקרה נדון בפני המפקח על רישום המקרקעין בנתניה מר ארז שטיינברג, להלן – המפקח (פסק הדין ניתן ביום 20.11.2025).
משפניות שנעשו לבעלי הדירה מעל לתיקון מקור הרטיבות לא הועילו, הגישו בעלי הדירה שניזוקה תביעה למפקח על רישום המקרקעין, למתן צו עשה המורה לבעלי הדירה מעל לתקן את מקור הנזילה בדירה מעל וכן לתקן את נזקי הרטיבות בדירתם (הדירה שניזוקה).
המפקח מינה מומחה אשר הגיש חוות דעת באשר לאופן בו יתוקנו הליקויים בדירה מעל (הדירה המזיקה) וכן לאופן תיקון הנזקים בדירתה שניזוקה.
במסגרת פסק הדין שניתן על ידי המפקח, ניתן צו המורה לבעלי הדירה מעל לבצע את התיקונים בדירתם בהתאם להוראות אשר ניתנו בחוות דעת המומחה; בכל הנוגע למתן צו עשה לתיקון נזקי הרטיבות בדירה שניזוקה, קבע המפקח כי אין הוא מוסמך לדון בתביעה לתיקון הנזקים בדירה שניזוקה.
העניין הנ"ל הגיע בהליך ערעורי לפתחו של ביהמ"ש המחוזי בת"א, אשר דחה את הערעור בכל הנוגע להחלטת המפקח, כי אין הוא מוסמך עניינית לדון בתביעה לתיקון הנזקים בדירה שניזוקה (עש"א (מחוזי ת"א) 76160-12-25 שושנה שילה ואח' נ' יששכר ושרית וינבך, כב' השופטת לימור ביבי (8.3.2026).
קביעותיו של ביהמ"ש בערעור:
שניים הם התנאים להקניית סמכות למפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים:
האחד: זהות הצדדים; סעיף 72(א) לחוק המקרקעין המקנה סמכות דיון ייחודית למפקח על רישום המקרקעין לשם "הכרעה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון ……".
השני: עילת התביעה; "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף" – הקבוע בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין והמקנה סמכות מקבילה למפקח על רישום המקרקעין ולבית משפט השלום.
כאמור, בהתאם להוראות סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין, הוקנתה למפקח הסמכות הייחודית לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון החל על הבית המשותף.
בהתאם לסמכות זו, סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, קובע כי בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון (בעלי הדירה שניזוקה).
סעיף 74 לחוק המקרקעין קובע כי סמכותו של המפקח הדן בסכסוך יהיו כסמכויותיו של בית המשפט השלום הדן בתביעה אזרחית.
אם כך הדבר, מדוע אין בסמכותו של המפקח ליתן צו עשה המורה לבעלי הדירה מעל (הדירה המזיקה) לתקן את נזקי הרטיבות בדירה שניזוקה? או ליתן סעד כספי לתיקון הנזקים בדירה שניזוקה?
ביהמ"ש קבע – שהעילה בהתאם להוראת סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, היא עילה הנוגעת לתיקון בדירה המזיקה ואין בה להקים עילת תביעה לתיקון בדירה שניזוקה.
לשון סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, אינו מסמיך את המפקח למתן סעדים בקשר לנזקים בדירה שניזוקה- בין צו עשה ובין פיצוי כספי אשר עילתם בפקודת הנזיקין.
העילה הנזיקית היחידה שנמסרה (כסמכות מקבילה לזו של בית המשפט) להכרעת המפקח, היא הסגת גבול. אין למפקח סמכות לדון בתביעות שמקורן בעילות נזיקיות אחרות (כגון רשלנות, הפר חובה חקוקה ועוד), השמורות לבית המשפט בלבד.
במסגרת הפסיקה ניתן פירוש דווקני לסעיף 72 לחוק המקרקעין ונקבע, אין להרחיב את תחום סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.
אם כן, בכל הנוגע לסמכות המפקח – הסעד הולך אחר העילה.
באותו עניין, נטען, כי ניתן במסגרת התביעה בפני המפקח לעתור לסעד לתיקון הנזק בדירה שניזוקה כסעד בגררא.
בית המשפט קבע, כי סמכותו לדון בעניין בגררא, בהתאם להוראות סעיף 76 לחוק בתי המשפט חלה מקום בו נדרש בית המשפט להכרעה בגררא בסוגיה המצויה בסמכותו; אלא שהעילה הנזיקית, כאמור לעיל, אינה בתחום סמכותו של המפקח.
עד אשר ייאמר המחוקק אחרת, חשוב לקחת בחשבון במסגרת נקיטת הליך בפני המפקח על רישום המקרקעין, במצב המשפטי הקיים, סמכותו של המפקח מוגבלת למתן סעד בדמות צו עשה לתיקון נזקי רטיבות בדירה המזיקה (הדירה מעל).
לצורך קבלת סעד בדמות צו עשה לתיקון נזקי רטיבות (ו/או סעד כספי) בדירה שניזוקה, תידרש נקיטת הליך בבית המשפט.
עובדה "כואבת" זו, תחייב פיצול דיון בין הדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין הדן בתיקון בדירה המזיקה לבין הדיון בתיקון (בין בצו עשה ובין בפיצוי כספי) לדירה הניזוקה בבית המשפט.
פיצול הדיון מכביד ויצריך או עלול לגרום לתוספת עלויות ואף לאפשרות של הכרעות סותרות.
"הערת האזהרה" מסיפור המקרה:
לפני ריצה למפקח עצרו, התייעצו מראש, תכננו ובחנו את הסעד והסמכות והמהלכים שבכוונתם לנקוט.
בעניין אחר דומה לסיפור המקרה (אם כי חריג ויפה לעובדות הספציפיות שנדונו ואין בו להעיד על הכלל), בו ייצג הכותב את בעלי הדירה שניזוקה (התובעים באותו עניין), ניתן פסק דין בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה ביום 23.12.2025, במסגרתו הורה על ביצוע תיקונים בדירה שניזוקה ע"י בעלי הדירה המזיקה (8/270/25).
בתמצית, אותו עניין ארעה נזילת מים, אשר גרמה לנזקי רטיבות בתקרת שני חדרים בדירה מתחת. בעלי הדירה התחייבו חזור ושנה לטפל ברטיבות הכלואה מתחת לרצפת דירתם, אלא שמשך למעלה משלוש שנים, חרף פניות ודרישות לטיפול בבעיית הרטיבות הכלואה, לא פעלו כאמור. בלית ברירה, פנו בעלי הדירה שניזוקה למפקחת בתביעה למתן צו לאיתור ותיקון הרטיבות בדירה מעל ולמתן צו לתיקון נזקי הרטיבות בדירה מתחת, והכל תחת פיקוח של מומחה שימונה. בעלי הדירה מעל הכחישו בכתב ההגנה את טענת התובעים לנזקי הרטיבות. המפקחת מינתה מומחה, אשר בדק את שתי הדירות וקבע, כי קיימת רטיבות כלואה מתחת לרצפת הדירה אשר גרמה לנזקי רטיבות לתקרת הדירה מתחת.
המומחה המליץ על שורת תיקונים שיש לבצע בדירה מעל ובדירה מתחת. בעלי בדירה מעל נתבקשו ע"י המפקחת להודיע האם הם מקבלים אחריות לביצוע את מלוא התיקונים המפורטים בחוות דעת המומחה, לרבות נזקי הרטיבות בדירת בעלי הדירה שניזוקה הנובעים מחדירת רטיבות בדירה מעל. בעלי הדירה מעל הודיעו כי הינם לוקחים אחריות לביצוע מלוא התיקונים בדירתם ותיקון הנזקים בדירה מתחת. באותו עניין, המפקחת קבעה כי בדין הוגשה התביעה ובעלי הדירה מעל חויבו במלוא ההוצאות שנגרמו לבעלי הדירה שניזוקה, לרבות בשכר טרחת המומחה.