סכסוכי משכיר – שוכר

עולם הנדל"ן הישראלי מאופיין במערכות יחסים מורכבות בין בעלי נכסים לשוכרים, כאשר בבסיס כל התקשרות כזו עומד חוזה שאמור להסדיר את זכויות וחובות הצדדים. עם זאת, המציאות מלמדת כי סכסוך שכירות הוא תופעה נפוצה הדורשת הבנה משפטית מעמיקה ויכולת ניהול משברים מתוחכמת – בין אם מדובר בדירת מגורים קטנה ובין אם במתחם מסחרי רחב ידיים המשרת תאגידי ענק ורשתות שיווק בינלאומיות המבקשות להבטיח יציבות עסקית לאורך זמן.

סכסוך שכירות מסחרית והחשיבות של בדיקות מקדימות

במגזר העסקי, חוזה שכירות מסחרית הוא הרבה יותר ממסמך טכני פשוט מכיוון שהוא מהווה נדבך קריטי באסטרטגיה הכלכלית של חברה המגנה על אינטרסים בהיקפים עצומים, וסכסוכים בתחום זה פורצים לעיתים קרובות על רקע פערים בין המצגים אשר הוצגו בשלב המשא ומתן לבין המציאות התכנונית בשטח.

מקרה שכיח של סכסוך שכירות מסחרית מתרחש כאשר משכיר מתחייב למסור נכס עם טופס 4 במועד מסוים, אך בפועל המבנה אינו עומד בדרישות הרשויות – דבר אשר מוביל למצב של אחריות מצד המשכיר לשוכר על איסור פעולת עסק בשל חוסר יכולת להוציא רישיון עסק כחוק.

במצבים אלו השוכר מוצא את עצמו עם השקעות עתק באדריכלות ושיפוצים, אך ללא הכנסות מתפעול העסק – דבר אשר מוביל לטענות על חוסר תום לב בשלב המשא ומתן, מרמה, והסתרה של נתונים עובדתיים רלוונטיים על ידי המשכיר. על מנת למנוע נזקים כבדים אלו חובה לבצע בדיקת נאותות מקיפה הכוללת ניתוח היבטי תכנון שימושים על פי היתר הבנייה, ובחינת האמידות הפיננסית של הצד שכנגד טרם החתימה על ההסכם.

זכויות שוכר דירה וזכויות משכיר לאור חוק שכירות הוגנת

בכל הנוגע למגורים, נכנס לתוקפו בשנת 2017 תיקון משמעותי המכונה חוק שכירות הוגנת אשר נועד ליצור איזון ולהגן על זכויות שוכר דירה תוך הגדרת סטנדרטים ברורים למגורים נאותים. החוק קובע מהי דירה לא ראויה למגורים ומטיל על המשכיר חובה למסור נכס תקין שאינו מהווה סיכון לבטיחות או לבריאות השוכר, כאשר מסירת דירה שאינה עומדת בתנאים אלו נחשבת באופן אוטומטי למצב של הפרת חוזה שכירות.

אחד המוקדים המרכזיים לחיכוך הוא תיקון ליקויים בדירה שכורה כאשר החוק מחייב את המשכיר לתקן כל פגם שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום או בתוך 3 ימים בלבד במקרה של פגם דחוף המונע מגורים סבירים. הפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה כגון הצפות, סתימות חוזרות ונשנות או תקלות חמורות בתשתית החשמל מאפשרת לשוכר לעמוד על זכויותיו ולדרוש את תיקון המחדלים או את סיום ההתקשרות ללא סנקציות.

תביעת פינוי מושכר והתמודדות עם שוכרים סרבנים

מהצד השני של המתרס עומדות זכויות המשכיר להגן על קניינו ולקבל את דמי השכירות כסדרם, ובמקרים של אי תשלום או הפרות יסודיות אחרות עולה הצורך בהליך של תביעת פינוי מושכר. הליך זה נועד לספק מענה מהיר ויעיל לפינוי של פינוי שוכר סרבן אשר מסרב לפנות את הנכס בתום התקופה החוזית או לאחר ביטול כדין של ההסכם. עורך דין לפינוי מושכר ידע לפעול בנחישות בערוצים המשפטיים כדי להחזיר את החזקה בנכס לידי בעליו במינימום זמן ונזק כלכלי.

לעיתים הסכסוך אינו מסתיים רק בפינוי אלא גולש למאבק על הביטחונות שהופקדו, ומתעורר סכסוך על ערבות שכירות או חילוט שטרות חוב בשל נזקים שנגרמו לנכס. במקרים אלו נדרש עורך דין סכסוך שכירות שמכיר את הפסיקה העדכנית ואת הוראות החוק כדי להכריע האם המימוש בוצע כדין או שמדובר בשימוש לרעה בכוחו של המשכיר.